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重复计算、虚增造假情况较多

来源:华南新闻网                  发布时间:2019-03-31

  中新经纬客户端3月30日电 用时下热门电视剧《都挺好》的剧名来描述近期房企们公布的业绩或许并不为过。

  由于项目结转周期较长,房企2018年年报反映的是2016年、2017年楼市最火爆时期的销售情况,正因为如此,在上市公司年报披露季,房地产企业的业绩大放异彩,多数房企不管是营收还是盈利,都有不俗的表现。但随着2017年~2018年楼市被严格调控,房企业绩将不可避免地受到影响,今后两年的年报数据或将不复这般精彩。

  房企的高光时刻

  29日,近几年业绩突飞猛进的融创中国公布了2018年年报,数据显示,截至2018年底,集团实现收入约1247.5亿元,增长89.4%;公司拥有人应占溢利165.7亿元,增长约50.6%。

  事实上,近期公布业绩的多数房企均在去年实现了营收与利润双增长。数据显示,中国恒大2018年营业额同比增长49.9%,股东应占利润增长53.4%;碧桂园总收入增长67.1%,股东应占利润增长32.8%;万科营业收入增长22.55%,归属于上市公司股东净利润增长20.39%。

  “房企收获了历史上最丰收的年报。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说。

  中原地产研究中心此前统计数据显示,全国共有40多家房企发布了2018年年报,平均营收上涨了27.9%。70%的企业利润明显上涨,A股企业平均利润上涨22.6%,净利润率平均为10.8%,相比2017年平均的11.3%有所下调。

  天风证券根据44家样本房企2018年前三季度财报数据统计显示,去年前三季度,44家样本企业营业收入同比增长32%,净利润增速达54.8%,净利润率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6%。

  张大伟称,2018年的房企财报数据,大致反映的是一年半之前的销售状况,也就是房价上涨最快的时候,在火爆的市场环境下,企业的经营状况自然大幅向好。

  相比于恒大、碧桂园等处于第一梯队的房企,千亿级或更小规模的企业反而增速更快。2018年,中国千亿级房企扩容至30家,有13家企业首次迈入千亿房企行列,业绩同比增幅普遍高于45%。克而瑞研究中心称,从2015~2018年3年内复合增长率来看,新晋千亿房企平均复合增长率达64%,明显高于百强房企3年内49%的平均复合增长率。

  一位不愿具名的分析师对中新经纬客户端表示,由于体量较大,头部企业的业绩增长已经放缓,变得更加稳健,但长期看仍有增长空间;排名前50名的企业在资金方面会受到银行的重点关注,20~50名的房企有继续冲高的机会;但100名以外的企业,今后的压力会更大。

  今后两年或有调整

  2016年火爆的楼市引来市场恐慌,为抑制楼市疯牛,限购、限贷政策开始在一些一二线城市落地,之后陆续拓展至全国许多城市,房地产市场进入了限购、限贷、限价、限商、限售的“五限时代”。

  中原地产研究中心统计数据显示,2017年,全国有近110个城市与部门(县级以上)发布了270次以上的房地产调控政策,仅北京(楼盘)一个城市发布的各类调控政策就超过30次。到了2018年,房地产调控次数达到了450次。从时间上推演,2019年、2020年的房企年报将反映这一楼市调控时期的市场状况。

  对于房企接下来两年的财务情况,一些企业高层此前就有预言。融创中国主席孙宏斌在2018年8月公开表示,房企2018年业绩表现都不错,因为账目反映出过去几年的销售业绩,但在限价等调控政策下,行业未来两年业绩表现将严重分化。

  “这两年的财务报表上,房企的利润都在增长,是因为利润结算有2~3年的滞后期,现在的数据反映的是2年前的2年的经营状况,那几年是房地产市场最好的时候。现在的财务报表很好看,但再过2年,就会很难看。”绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军2018年8月初曾对中新经纬客户端等媒体表示。

  土地招拍挂价格过高、楼市限价政策,是影响房企业绩的两个因素。李军称,限价与拿地价格很多是倒挂的,“拍到地王的开发商都是一肚子苦水,不开盘,现金流会断掉,开盘,则是亏损。这两年,看的都是热闹。”

  华泰证券(601688)房地产首席分析师陈慎对中新经纬客户端表示,2017年、2018年房企的销售数据并不差,房企今后两年财报上的业绩增速还会保持较高水平,但受限价等政策影响,净利润率可能会下调。

  前述不愿具名的分析师称,受调控影响,过去两年的房价涨幅受到控制,但销售额在增长,未来两年依然是房企交付、结算“大年”,不过到2020年,企业的毛利率可能会持平或下降。

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