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你因为钱便宜拿了一堆的地

来源:华南新闻网                  发布时间:2019-04-01

我一直对很多人说,如果房地产里有两个人的发言是一定要听的,一个是任志强,另一个就是孙宏斌,道理也很简单,这两位第一敢说直接,第二是真的用钱在市场里游走过的,每说一句话背后都是好几十亿的经验和教训,这样的资历不是研究几份报告得出来的。

但是因为任志强现在不太说了,所以唯一剩下的就是孙宏斌了

孙宏斌其实现在出来发言的机会也不太多了,以前一些楼盘的站台他还会来,现在也不太出来了。但是每年融创的业绩发布会的时候他一定会来

而昨天,在融创2018年业绩发布会的时候,果不其然老孙又说了很多,对于当下市场的判断以及未来的机会点。我觉得值得所有人认真去听

只不过这一次是别人提问他回答的方式,所以内容比较碎,我剔除了老孙谈论融创自己的,更多的整理他对市场,对机会点判断的内容整理收集,希望能够对大家有点帮助

你因为钱便宜拿了一堆的地

01、我对今年的市场特别悲观

其实我发现孙宏斌评价市场好坏其实就两个维度的指标,大家也可以参考一下,其实非常精准,就是地贵不贵以及钱贵不贵

地便宜钱也便宜的时代基本上就是15年和16年,这也是融创自己窗口期抓住的这一年,后面就再也没有这个时候,所以在2017年的时候就基本停止拿地了

而融创去年10月到现在拿了4800亿货值地,1月到现在拿了3700亿货值的地,是因为钱和地的波动也发生了

在孙宏斌的眼里,如果钱贵点地便宜其实还好,只要成本可控未来还有可操作的空间,但是如果是钱便宜地贵,你因为钱便宜拿了一堆的地,那就要命了

而2019年就是老孙判断的钱便宜地贵的时代,正是因为如此,市场的风险还是存在的。因为地还贵但是房价却不能涨。这也是他对市场悲观的原因

为什么一城一侧,是为了不要跌,不是为了涨。有些城市可能放你5-10%,有些是让你对冲下。觉得看今年市场特别重要一点,一定不能乐观指望房价大涨,这样想肯定吃亏。

另外,对于投资的窗口期,老孙也提到,现在的窗口期特别特别短,很多城市其实2周的时间。比如融创刚去拿地的天津,之前很长时间没人报名拿地,融创拿了以后,这两块地拿完就又火起来了。

所以如果判断不了形势就选择等待,如果看准了就要快。这样的举措也非常符合融创的标准

02、但是长期来看依然看好房地产,会是融创的核心主业

第一,房价还在涨对吧,不管政府控制,第二需求摆在那,这些15万亿量级估计会保持一段时间,今年的销售大幅下降可能性也没有,基本还在量级上。

另外融创这几年做高端精品占了两个好处:

1、好房子还是少,你问你身边人,身边10个人里肯定有5个想换房的,因为好房子少,这个行业我们坚决看好的;

2、高端精品占据的城市对风险有很强的对冲,一线城市的房子都是外地人买走的,纽约都是欧洲人俄罗斯人巴西都去了,伦敦房子都是中东人去了,香港房子大陆人买了很多,中国这个北京上海又很多外地人,所以核心城市的需求强很大

同时,孙宏斌也提出了风险的城市,那就是三四线。

第二,三四线肯定风险比一二线大,因为一二线价格是控制着的。三四线为什么风险大呢?两个原因,一是三四线房价在过去几年比一二线涨多的,有的已经翻倍了,房价已经更高了,因为一二线控制好。

第二量大,供应土地多,用屁股想都是风险大。房价一下子涨上来了,地多,风险肯定大。

但是为了规模三四线肯定也要去,要看哪些三四线,佛山东莞惠州比很多二线都好,肯定要去的,每个三线城市不一样。

菏泽供求不好,但临沂枣庄什么很多城市都不错的,但菏泽坚决不去因为供求关系最不好了,有些开发商给我们地和钱去做也不做。

我们会去廊坊东莞佛山,会去那些,枣庄济宁,浙江广东大部分我们都会去

03、土地样板只有三种,每一种的策略都是不一样

拿地有三种,一种是做标杆的,得有标杆的地,比如泛海北京上海的,我们本来想都叫中国壹号院,工商局不让,结果就外滩一号院,这种标杆的地。可以建立企业品牌的

第二种是周转快的,卖完就结束。第三种是粮仓可以卖8-10年的。

三类项目标准不一样,标杆性允许地价贵点,利润率10%,快周转利润率15%,粮仓型的可能3-5%这两年,但每年会涨可能过两年15%了。

所以判断每块地属于哪一种比较重要,地的属性定了,后面的策略也就基本定了

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